독서기록] 부자아빠, 부동산 수업 (한국경제신문)

프롤로그

p8 위기를 이겨내는 시간의 힘(기록)
물건 분석보다 타이밍이 더 중요하다. 이는 곧 이번 상승장에 잘 올라
타지 못했더라도 다음 상승장 타이밍에 잘 올라탄다면 충분히 만회할
수 있다는 이야기가 됩니다. 공부를 더 열심히 하면서 좋은 타이밍을
기다려야 한다고 생각합니다. 부동산 하락장에서 2020년 여름에 제가
썼던 글을 보니, 마침 2020년 중반 수도권 부동산 시장에 잠시 조정장
이 왔을 때 가격 하락에 대해 마음을 다잡는 글이 있었습니다. 2019년
에 제가 모 지역에 투자했는데 2020년 당시 그동안 오른 가격 상승분
을 거의 반납하고 계속 조정을 받고 있었죠. 그렇지만 제가 그 지역에
투자한 이유와 조건들이 변하지 않았기에 마음 편히 기다리겠다는 내
용의 글이었습니다.
 
 우리는 결혼할 때 결혼반지도 허례허식이라고 생각해 맞추지 않았습
니다. 10만 원짜리 커플링으로 서동과 선화공주의 설화가 어린 충남
부여 궁남자의 한 정자에서 프러포즈를 했었죠. 그 흔한 명품 가방과
예물 시계 하나 주고받지 않았고 스튜디오 촬영도 하지 않았습니다.
그렇게 절약해서 같이 종잣돈을 모았습니다. 

1장 우리가 아는 돈은 '진짜 돈'이 아니다
화폐가 늘어날수록 실물 자산에 투자하라

p20 '진짜 돈'을 모아야 해. 진짜 돈이란 희귀성이 있고 대체할 수 있는
것이 별로 없으며 쉽게 만들어낼 수 있는 것이 아니어야 한다.
예) 돈을 잘 벌고 있는 좋은 회사의 주식, 핵심 입지의 부동산(초품아)
핵심 입지의 땅은 움직이지 않는다. 그래서 부(不)동산이다.
물론 모든 자산은 영원한 상승도, 영원한 하락도 없단다. 
열심히 모은 화폐로 가치 있는 핵심 자산과 바꿀 수 있도록 말이다.
위기를 기회로 활용하는 법 : 레버리지와 리스크

p43 A라는 지역이 있다고 하자. 이곳이 공급부족, 시중의 유동성 등
으로 크게 오를 것이 예상된다면 너는 어떻게 할 거니? 당연히 레버
리지를 최대한으로 이용해서 가급적 많은 곳에 투자하려고 하지 않을까?
 여기서 레버리지를 신용대출이나 담보대출 등이라고 생각할 수 도
있겠지만 내가 생각하는 부동산 투자의 최대 레버리지는 바로 전세
금을 이용하는 것이란다.
예) 3억 원짜리 집 매수 시, 2억8천만 원의 세입자를 끼고 사는 것.
(2억8천만 원이 레버리지로 활용한 것)
 이런 방법은 공급부족으로 전세가가 오르면서 매매가를 밀어 올리
는 상황이라면 전혀 문제 될 게 없단다. 오히려 극대화된 레버리지로
최대한의 수익을 뽑아낼 수 있지. 레버리지는 양날의 검이다
하지만 이런 투자는, 극대화된 이익을 뽑아낼 수도 있지만 다시 올라
올 수 없는 절망에 빠질 수도 있기 때문이야. 만약 통제할 수 없는 변수
가 등장해서 조정기 혹은 침체기가 오고 전세가가 하락한다면 이때는
정말 큰 문제가 생긴단다. 즉 레버리지를 극대화하는 건 상승기가 확실
할 때 사용하면 적은 자금으로 최대한의 이익을 끌어낼 수 있는 좋은
방법이지만, 자칫 하락기가 와서 가격이 하락한다면 내 순자본금 소멸
은 물론 빚까지 생길 수 있는 치명적인 시도가 된단다. 
 사람들은 상승이 계속되면 그 분위기에 쉽게 취하지. 계속 오를 것같이
보이고, 떨어질 것 같은 이유가 보이지 않는단다. 또 실제로 멈췄다 올랐
다를 반복하면서 어느새 오르는 것이 당연하게 여겨지는 순간들이 오지.
이때가 정말 조심해야 할 때다.

p46 감당할 수 있을 만큼만 레버리지를 사용하라
이번에 크게 벌고 은퇴하겠다는 마음으로 투자라는 전쟁터에서
승리할 수 없다.
한탕주의에 빠져 빚 무서운 줄 모르는 사람도 문제지만 레버리지
를 무서워하는 사람도 똑같이 문제다.
그러니 이 점을 명심하고 늘 겸손하고 조심해라.
 나는 언제 어디서 어떤 변수가 등장할지 모르기 때문에 극단적인
레버리지는 최대한 조심하는 편이다. 만약 부동산에서 미처 대비하
지 못한 하락장이 갑자기 들이닥친다면 우리 가정의 최후의 보루는
우리가 살고 있는 집이란다. 정말 최악의 순간이 왔을 때 우리가 사는
집을 다른 사람에게 전세로 내주고, 우리는 싼 곳에서 월세로 살면서
전세금을 받아 위기 상황(보통 부동산 시장에서 임대인의 가장 큰 위
기 상황은 역전세일 것이다)을 버텨낼 수 있는지 생각해보는 거지.
출퇴근 시간이 왕복 4시간 걸려도 나는 상관없다. 만약 새벽 4시에 일
어나서 출퇴근해야 한다 해도 그런 상황이라면 버텨내겠다는 각오가
되어 있단다. 즉 나는 내가 사는 자가의 전세가(최근 '임대차 3법'에 따
라 오를 대로 오른 전세가를 기준으로 삼지 않고, 가능하면 주변에 공
급이 많아서 좋지 않았던 상황에서도 임차인의 선택을 받았던 전세가
를 기준으로 한다)를 기준으로 해서 그 전세금으로 최악의 상황을 버틸
수 있는지 고려하고 그 이상을 넘어가는 레버리지 활용은 최대한 조심
한단다.

p52 자본주의 사회에서 투자는 필수다
투자는 자본주의 사회를 살아가는 사람들에게 필수적인 행위다.
투자없이 현금을 그대로 보관한다면 인플레이션이라는 거대한
괴물이 그 현금의 가치를 녹여버릴 거야.

p54 네가 결혼할 때 꼭 들려주고 싶은 말
결혼할 때 어떻게 해서든 들어가 살 집을 사라
집값이 상승기를 계속 거쳐왔고 예전과 비교했을 때 단기간에 급
등했으며 사람들 모두가 집값에 열광하고 있다면 그때는 시기상
집을 사는 것을 고려해봐야 한다. 하지만 이런 상황이 아니라면 무
리해서라도 집을 사도록 해라.
 만약 전세를 산다면 전세 기간 2년을 그냥 날려버리는 셈이 되고
너는 너의 소중한 전세자금을 집주인에게 무이자로 빌려주는 것이
다. 2년 뒤에 전세는 물가상승률을 반영해 지금보다 오를 가능성이
크고 집값 역시 2년 동안 오를 가능성이 크지. 그러니 최소한 시간이
네게 돈을 벌어다줄 수 있도록, 무리해서라도 네가 살 집을 사도록 해라. 
 만약 거주할 집을 도저히 사기 힘든 상황이라면 저렴한 외곽 지역에
서 전.월세를 살면서 종잣돈을 모아 괜찮은 지역에 투자하도록 해라.
즉 '투자와 거주를 분리'하라는 말이다.
이것이 시간이 네게 돈을 벌어다주게 하는 방법이다.

p55 집주인은 우리가 살던 중에 집을 매도하기 위해 내놓았고, 당시 
용인 성복동의 아파트에 살고 있던 사람이 샀다. 갭 1억 5,000만
원으로 투자했고 내 전세자금은 3억 5,000만 원이니 어찌 보면 내
전세금이 그 집주인의 돈보다 훨씬 큰 셈이다. 그렇지만 그 사람은
집주인이 되었고 나는 여전히 임차인이었지.

 반면 낡은 아파트에서 4년 동안 산 나는 임차인으로서 어떤 혜
택도 받지 못하고 4년간의 전세 계약 만료 후 물가상승률만큼 가
치가 떨어진 전세금 3억 5,000만원을 돌려받았다. 4년 전에는 3억
5,000만 원으로 핵심지에 투자할 수 있었지만 이후 3억 5,000,만
원으로 할 수 있는 투자는 떨어진 돈의 가치만큼이나 핵심지에서
멀리 떨어진 외곽으로 바뀌어버렸지.
물론 하락기에 계약이 만료되어 역전세가 발생하면 집주인에게도
리스크가 생기지만 리스크 대비 수익은 집주인이 월등히 유리한
구조다. 무엇보다 자본주의 사회에서 발생할 수밖에 없는 인플레
이션을 임차인은 어떤 방어도 하지 못하지만 집주인은 방어할 뿐
만 아니라 모든 혜택을 가져간다.
 그래서 아빠는 이제 새로운 시작을 하려는 네가 가능하면 임차인
으로 시작하지 말고, 어떻게 해서든 집을 샀으면 하는 거란다. 아니
면 저렴한 외곽 지역에 살면서 주거비를 줄이고 종잣돈을 모아 핵
심지에 투자했으면 한다.

가격이 비싸더라도 핵심 지역에서 시작하라
p58 처음 선택이 이렇게 중요하다. 아빠도 결혼하고 분당에서 시작
했는데 덕분에 분당이 실거주로 얼마나 좋은지, 좋은 회사들이 근
처 판교와 분당에 얼마나 들어오고 있는지 알 수 있었단다. 그리고
부동산 공부를 하면서 핵심 지역이 갖는 입지적 우위를 깨달을 수
있었지.

만약 처음 시작을 분당이나 수지보다 조금 뒤떨어진 용인 동백이나 
더 밑인 상갈과 수원, 이쪽에서 시작했다면 아마 집도 그쪽에 샀을
것이다. 사람이란 자신이 사는 곳에 익숙해지면 다른 곳으로 가기
어렵다. 그리고 자신이 사는 곳이 제일 살기 좋다고 생각한다. 
그러나 상급지와 하급지의 가격은 나중에 가면 걷잡을 수 없이 크
게 벌어진단다. 강남과 노원도 처음에는 가격이 비슷했지만 나중에
는 몇 배나 가격 차이가 났음을 명심하거라.
 사람들은 보통 처음 시작한 곳에서 대부분 정착하고 살기 마련이다.
그래서 처음부터 가장 좋은 곳에 가라는 것이다. 네가 언젠가
결혼하고 첫 보금자리를 구할 때 이 말을 꼭 기억했으면 좋겠구나.

2장 나만의 투자 원칙을 세워라
모든 투자 결정은 스스로 해야 한다.
남에게 내 투자 결정을 떠넘기지 마라

p64 일시에 매물이 소화되고 가격이 올라갔으나 다시 매물이
쌓일 수도 있고, 만약 몇 년 뒤 팔려고 할 때쯤 다른 투자자들의
매물이 같이 쏟아져 나오고 왜곡된 가격이 내재가치를 찾아간다
면 그 피해는 남의 말만 들은 투자자들이 질 것이다.

투자란 아직 알려지지 않은 곳에 해야 이익을 크게 낼 수 있다.

투자의 세계는 냉정하다. 만약 네가 스스로 판단하고 결정할 수
없다면 그런 투자는 섣불리 하지 않는 것이 좋겠구나. 설령 남의
말을 듣고 투자해서 돈을 벌었다고 해도 그건 운이 좋았거나
일시적인 상승일 뿐 네 실력이 아니란다. 남들의 조언이나 투자
강사의 강의는 참고할 수는 있지만 최종 판단의 주체는 네가 되
어야 한다. 
 왜 해당 지역에 투자해야 하는지 스스로 판단해서 돈을 벌었다
면 이는 칭찬해줄 만한 일이다. 설령 돈을 잃었다 해도 그럴 때는
왜 실패했는지 복기하며 다시 일어나 앞으로 나아가면 그만이다.
(그래서 투자는 '올인'을 조심해야 한다. 모든 것을 걸고 투자했다
가 실패했을 때 뒤에 남겨질 가족을 생각해라. 늘 최악의 상황을
상상해보고 그런 상황이 왔을 때 버틸 수 있을지 고민해보거라.
일어설 수 있는 여지는 남겨둬야 한다.)

 특히 '몇 년 만에 몇십억 자산가' 같은 타이틀을 단 투자자들을
살펴보면 대부분 책을 팔거나 강의 및 컨설팅 수익에 집중하는 모
습을 보이는데 이 역시도 상당히 이율배반적이다. 몇 년 만에 몇십
억 원을 벌어들일 정도의 노하우를 고작 몇십 만 원, 몇백만 원에 타
인에게 팔아넘길까?
 결국 그들은 그런 자극적인 타이틀로 자신의 강의 수익을 극대
화하려는 것이다. 
강의 홍보 문구처럼 진짜 몇백억 자산가라면 사람들 앞에 나서서 강
의하러 다니기보다는 조용히 자신의 인생을 즐기며 살 것이다.

훌륭한 멘토보다 스스로 답을 찾는 과정이 더 중요하다
p68 다만 이런 사람들은 맹목적으로 남의 강의를 듣고 따르는 게 아
니라 자신만의 투자 원칙을 세우고 다른 사람들의 인사이트와 투
자 방법 등을 검증해서 자신의 것으로 만든 뒤, 잘 실행했을 것
이다. 또한 이왕이면 실전 투자를 다양하게 경험하고 실제로 성공
한 강사를 멘토로 고르면 더 좋을 것이다. 한마디로 최고의 자리에
오른 스승에게 배우라는 말이다.

그중 부동산 세금 같은 경우는 네가 하나하나 처음부터 배우고 직접
처리한다면 많은 시간과 노력이 들 수 있다. 그럴 때는 세금 관련 절
세 강의를 이용하거나 세금 관련 전문가에게 자문을 구하는 게 시간
과 돈을 절약하는 좋은 방법이다. 즉 필요에 따라 해당 분야 전문 강
사들의 힘을 빌리는 것이 더 효율적이다.
부동산의 원리나 투자 방식 혹은 인사이트 등을 알려주는 강의일 경
우 해당 강사의 프로필을 확인하고 그가 쓴 책을 찾아보면 도움이 된
다. 쉽게 말해 책을 읽었을 때 그 사람의 강의를 들어보고 싶다면 들
어보고, 책의 내용이 결국 그 얘기가 그 얘기라면 굳이 강의를 들을
필요는 없다고 본다. 그대로 맹신하며 받아들이지 말고 실제 사례에
적용해보고 다양한 각도에서 생각해봐야 한다.
예) 분명 금리의 상승 속도라든지, 주택공급량 같은 부동산 투자와 
관련해 고려할 내용이 많았음에도 책의 내용을 맹목적으로 따랐기에
호되게 비싼 수업료를 치른 것이다.
 스스로 판단을 내리기 위해서는 많은 사고 과정을 거쳐야 하니 어렵
고, 혹시라도 자신이 잘못된 판단을 내렸을 때 그 결과와 책임을 피
하고 싶기 때문이다. 답을 찾아가는 과정이 중요하지.
 스스로 움직이지 않고 남이 따주는 열매만 받아먹으면 어떤 변화도
일어나지 않는다. 스스로 판단하고 최종 결정을 내릴 수 있는 사람이
되어야 한다.

효과적인 질문으로 논리적으로 사고하라
투자는 질문의 답을 찾아가는 과정이다
B의 투자 결정 과정