독서기록] 부자 아빠 부동산 수업2 (한국경제신문)

'도대체 썩빌 투자는 뭐지?
요새 투자자들이 썩빌 투자를 그렇게 많이 한다고 하던데.
음, 썩빌 투자는 굉장히 오래된 빌라에 투자하는 것이구나.
그렇다면 썩은 빌라를 사는 이유는
그 근방 건물들이 오래되고 낙후됐기 때문에
그 지역이 한 재개발 구역으로 묶일 때 
최종적으로 아파트 입주권을 받는 것이 목적이겠구나.
그래서 오래된 빌라가 이렇게 비싸게 팔리는 것이구나.
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 그런데 빌라가 오래되었다고 정비 구역 지정이 그렇게 바로 되는 건가?
정비 구역으로 지정되기 위한 여러 요건이 있을 텐데
이 빌라는 그 요건들을 충족하고 있나?
만일 재개발을 막 시작하려고 하는 지역이라면
정비 구역 지정을 위해 주민들에게 어느 정도의 동의를 받고 있을까?
그리고 주변 빌라나 주택들이 노후도, 접도율같은 조건들을 충족하고 있을까?
 그리고 단지 재개발이 될 수도 있다는 가정만으로
이렇게 갑자기 빌라 가격이 확 뛰는 게 정상적일까?
만약 재개발이 안 된다면 해당 빌라의 내재가치는 어느 정도일까?
또한 인터넷에 떠돌아다니는 재개발 구역 그림은
지자체에서 공식적으로 정비 구역 지정을 해준 건가?
아니면 사람들이 그저 희망 사항으로 그려놓은 구역인가?
 만약 주민 동의율도 높고 재개발 구역 지정 요건들을 충족해서
앞으로 재개발 구역으로 지정될 가능성이 크다면, 이 빌라의 가격은
어느 정도에 매수해야 적정한 값에 사는 걸까?
빌라의 대지지분과 공시지가 등을 고려했을 때
감정평가는 어느 정도 예상해볼 수 있을까?
 주변 재개발 지역들의 시세와 진행 상황 등은 어떨까?
무엇보다 재개발은 오랜 기간이 걸리고, 그러다 하락기를 맞아
재개발이 무산될 수도 있는데
내가 투자한 금액은 회수 가능할까?
 아무래도 좀 더 생각해보고 투자를 결정해야겠어.'
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투자를 결정하기까지 여러 중요한 요소에 대해 스스로 질문을 던지고 답을 찾아내려 노력.

논리적인 사고로 스스로 투자 결정을 내려라
논리적인 사고 과정에서 핵심 질문을 하는 것은 필수다.
즉 스스로 합리적으로 사고하고 판단해서 투자를 결정해야 해.
그 과정에서 남의 말을 참고하는 것이야 아무 문제가 되지 않지만
남의 말과 의견이 내 사고 과정의 핵심이어서는 안 된다다.
 그러려면 다양한 현상에 대해 의심하고 질문을 던질 수 있어야
한다. 다양한 정보와 의견을 접했을 때 그 진위 여부를 끊임없이
의심하고 핵심 고리에 대해 질문을 던질 수 있어야 한다.
예) A지역이 재개발된다고 했을 때,
재개발이 된다고? 주민들에게서 동의서를 걷고 있나?
동의율은 얼마나 될까? 여기 노후도는 어떻게 되지?
혹시 시에서 밀어주는 모아 타운이나 신속 통합 재개발에
선정되었나?와 같은 질문을 던질 수 있어야 한다.
 특히 판단에 이르기까지의 사고 과정이 논리적이어야 한다.
가령
어떤 지역에 여러 기업들의 본사가 들어오고 있다고 하자. 그러면
다음과 같은 사고 과정을 거칠 수 있다.

1단계. 기업들이 들어오면 양질의 일자리가 늘어날 것이다.
2단계. 일자리가 늘어나면서 해당 일자리에 근무하는 사람들이
직장 근처에 주거지를 구하려고 할 것이다.
3단계. 해당 지역에 대해 수요가 늘어나기 때문에 집값 상승에
긍정적인 영향을 미칠 것이다.

또 예를 들어 어떤 지역에 향후 몇 년간 수요 대비 입주  물량이 계속 증가
하고 있다면 어떤 일이 벌어질지 생각해볼 수 있다.

1단계. 증가하는 입주 물량은 해당 지역의 전세 가격을
낮추는 데 영향을 줄 것이다.
2단계. 전세 가격의 하락은 매매 가격과 전세 가격의
갭을 크게 벌려 투자자들이 들어오기 어려울 것이다.
3단계. 실거주자 역시 전세 가격이 저렴하기 때문에
매수보다는 전세를 선택할 것이다.
4단계. 결국 늘어나는 입주 물량과 매수 수요의 감소로
매매 가격이 할락할 가능성이 크다.
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상황에 따라 유연하게 대응하라
투자할 때 논리만이 아니라 상황에 따른 유연한 사고가 필요하다
는 것이다. 어떤 것에 대해 한 방향으로 생각이 굳어버리면 계속
그쪽으로만 생각하게 되고, 이미 결론이 나와있는 상태에서
그 결론을 뒷받침하는 근거만 찾는다.

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투자자로서 갖춰야 할 자질
긍정적인 마음을 가져라
p82 그래서 아빠는 코스피 지수를 추종하는 ETF 주식을 1~2주 정도
사놓는 것을 추천한다. 그리고 1~2주를 작은 돈이라고 생각하지 말고
내 전 재산이 들어가 있다고 생각하면 상황이 훨씬 크게 와닿는다. 어
설픈 하락이 아닌 폭락이 거듭되어 공포심이 들 때 가지고 있는 자본
으로 좋은 회사의 주식을 조금씩 분할매수해 들어간다면 나중에 제법
괜찮은 수익을 낼 수 있지 않을까 싶다. 물론 그 회사가 망하지 않을 회
사이고 여전히 돈을 잘 벌고 있다는 전제조건이 필요하다
(KT&G주식은 그 후 8만 8,000원에 모두 손절했다.)
 부동산도 마찬가지.
(그래서 안전마진을 위해 가격이 지나치게 급등한 아파트를
사는 건 조심하라는 것이다.)
 그런데 하락하다 보면 부동산은 관성이 있어서
내재가치 이하로 더 떨어진다. 상승 역시 관성에 의해 내재가치 이상으로 올랐듯이
하락 역시 내재가치 이하로 떨어지지. 그래서 다음 상승은
내재가치 이하로 떨어진 가격이 추가되어 더 크게 오른다.
부동산 가격이 계속 하락하고 모두가 "이제 부동산으로 돈 버는 시대는 지났어"
라고 말하며, 부동산 투자를 하러 가면 이상한 사람으로 취급받던 시기에
투자한 사람들은 이번 상승장에서 모두 큰 돈을 벌었다.
이들은 모두가 주저 하고 있을 때 과감히 투자했다. 
 이럴 때 중요한 자질이 긍정적인 마음이란다. 지금 아무리 긴 터널 
속에 있다고 해도 영원히 그곳에 있는 것은 아니다.
어둠이 짙어질수록 이제 곧 터널을 통과해 빛을 볼 수 있다는 것이다.
모두가 이제는 부동산은 아니라고 말할 때가 바로
투자를 시작할 시점인 것이다.

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투자자들은 이런 아파트를 매수한다.
p94 투자할 때는 평생 가지고 갈 수 있는 핵심 입지가 아닌 곳이라면
매수하기 전 미리 매도를 생각해야 한다. 
예) 투자한 아파트를 2년 보유한 후 실거주자에게 넘길지, 
투자자에게 넘길지 생각해 보고 매도가 가능한지 고려. 
만약 실거주자에게 넘길 생각이라면 그 지역이 실거주하기 괜찮은
조건(특히 학군과 직장과의 거리)을 갖추고 있는지, 주변 아파트 단지
중에서도 실거주자의 선택을 받을 수 있는지 등을 우선 고려.

누군가에게 팔리기 좋은 아파트를 사는 게 장기적으로 봤을 때 훨씬 
마음이 편할 뿐 아니라 나중에 원활한 매도를 위해서도 좋단다.

반드시 고려해야 할 것, 바로 매도 무렵의 해당 지역 공급량(입주 물량)
예) 2년 뒤에 투자한 아파트를 매도한다고 했을 때 매도할 지역의 입주
물량이 어떠냐에 따라 투자 수익과 매도 가능성 등이 크게 달라질 수 있다.
(수요와 공급 곡선의 원리에 따라)
입주 물량이 수요에 비해 많은 곳은 피하거나
매도 시기를 다른 때로 변경해야 한다.

투자를 위한 아파트를 매수할 때는 계속 가지고 갈 아파트인지, 아니면 일정
조건이 충족되면 매도할 아파트인지 매수 시점을 미리 계획을 세운단다. 
너도 투자를 위해 집을 매수한다면 반드시 어떻게 매도할 것인지 계획을
세우고 나서 집을 매수하도록 해라.

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투자할 때 남과 비교하지 마라
남과 비교하기보다는 살아남는 것을 선택하라

투자를 계속하는 한 그 세계에서 살아남는 것이 가장 중요하다. 한순간의 판단
으로 모든 것을 날릴 수도 있고 때로는 9회말 역전 만루홈런이 가능한 곳도 투
자의 세계이기 때문이다. "강한 자가 살아남은 것이 아니라 살아남은 사람이 강
한 것이다"라는 말이 가장 잘 어울리는 곳이지.

p99  스스로의 원칙을 세워 투자하고, 투자의 세계에서 오랫동안 살아남아 있
다면 얼마든지 나중에 부자 소리 들으면서 잘살 수 있다고 아빠는 생각한다.

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자기 원칙의 중요성
원칙이 없으면 투자의 세계에서 살아남을 수 없다

p102 현재 수도권을 비롯해 많은 지역의 부동산이 하락세인 것은 사실이다. 이런
상황에서 투자에 대해 자기만의 확고한 원칙이 없다면 투자하기 쉽지 않단다.
- 사려는 아파트가 어떤 이유에서건 저평가라고 생각이 드는지?
- 가격이 메리트가 있다고 여겨지는 경우는?

눈앞의 분위기에 휩쓸리지 마라
p104 부동산 투자를 하면서 아빠가 가장 조심하는 곳이 있다. 바로 '공급 과잉
인 지역' 그리고 '이미 많이 오른 지역'이란다. 나름대로 내 투자 원칙이기도 한데,
흔히 하는 얘기로 '물량 앞에 장사 없다'는 말에 아주 중요한 의미가 담겨 있다고
생각한다.
입주 물량이 계속 쏟아지면 어디가 가장 크게 영향을 받을까? 바로 전세 가격이다.
입주 물량이 쏟아지면 그에 따라 전세 물량이 늘어나기 마련이고, 전세 물량이 늘
어나면 전세 가격이 하락한다. 그동안 상승한 매매 가격과, 늘어난 입주 물량으로
하락한 전세 가격이 큰 차이로 벌어져 있다면(쉽게 말해 전세가율이 낮다면) 매매
가격 또한 떨어지는 전세 가격처럼 하락할 가능성이 매우 크다.
 이런 입주장이 일시적으로 지나간다면야 순간의 하락은 버티면 돼. 그리고 입주장
이 지나간 후에는 다시 정상적으로 돌아올 가능성이 크다. 

p106 그래서 나는 대구가 기존의 공급 과잉을 소화해내고 앞으로 입주 물량이 조금
씩 부족해지기 시작할 때가 과감히 투자하러 들어갈 때가 아닌가 생각한단다.

자신만의 투자 원칙을 갈고닦아라
p109 하지만 자기만의 투자 원칙 없이 단순히 '지방 저층 주공 언젠가는 재건축된다
더라' 라는 말만 듣고 무작정 가서 투자하는 게 옳을까? 나는 이런 건 투자가 아니라
투기라고 본다.
 실현 가능성이 낮은 호재들을 듣고 흥분해서 곧장 사러 가기 전에 이 호재들이 과연
어떤 의미인지 스스로 분석하고 자신만의 투자 원칙에 맞게 투자해야 한다. 그리고 
스스로 물어봐야 한다. 이곳은 과연 계속 발전할 수 있는 곳인가? 사람들에게 왜 그
지역을 사는지 확실하게 이유를 설명할 수 있어야 해. 그렇게까지 했는데도 만약 실
패한다면 어디서 실패했는지 원인을 찾고, 다시금 자신의 투자 원칙을 더 발전시키고
새롭게 재정립하면 그만이다. 이런 사람은 어떻게 해도 성공할 수밖에 없다.

싸게 사서 비싸게 팔아라
부동산 시장에는 상승과 하락의 사이클이 있다
아파트 가격이 크게 오르면 사람들은 아파트를 앞다퉈 사려고 할 것이고, 건설사들
은 이때다 싶어 높은 분양가에 아파트를 최대한 많이 팔려고 할 것이다. 즉 아파트 가
격의 상승은 아파트 분양 물량의 증가를 가져오고, 그 분양 물량은 몇 년 후 입주 물량
폭탄으로 돌아온다. 점차 늘어나는 미분양은 덤이다. 결국 입주 물량 폭탄은 전세 가격
을 떨어트리기 시작하고, 떨어진 전세가는 치솟은 매매가를 끌어내리겠지.

과도한 물량으로 고통받은 지역에 주목하라
p114 다만 해당 지역이 자족 도시로서의 면모를 갖추고 있어야 한다.
양질의 일자리를 갖춘 지역이어야 한다는 말이다. 이런 지역들은 
오랜 기간 가격이 정체되어 있으면 한 번에 크게 뛰어오르기도 하지.
과공급이 해소되는 어느 시점에 집값이 크게 뛰어오른다는 것
특히 과도한 공급 물량이 예정된 큰 신도시를 주의 깊게 봐야 한다.
큰 신도시는 주택 공급이 계속해서 이어지다 보니
아파트가 과도하게 공급되고, 그로 인해 신축 아파트가 흔해지고
가격은 맥을 못 추지. 그러다 하락장이라도
맞으면 미분양이 늘어나고, 입주하는 아파트들에서 
마이너스 피가 속출한다.

즉 과다 공급 물량으로 신음하는 신도시에 공급 물량이 마무리되어
갈 때쯤 과감하게 들어간다면, 그동안 하락하거나 정체 중이었던
신도시 신축 아파트의 가격은 어느새 큰 폭으로 올라 있는 걸
발견할 것이다.
그 사례로는 원주의 혁신도시 및 기업도시, 평택의 고덕신도시, 화성의 동탄신도시, 김포의 한강신도시 등을
들 수 있단다.

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부동산 투자를 다룬 책들을 보면 많은 저자가 부동산 경매를 활용해
경제적 부를 이루었음을 얘기하곤 한다.
특히 경매 물건 중에 이른바 '대항력' 있는 임차인이 있다거나
가등기나 유치권이 있는 특수한 물건인 경우, 아무도
낙찰을 받으려고 하지 않다 보니 계속 해당 물건이 유찰되어
가격이 엄청나게 저렴해지지. 그런데 이런 문제들을
해결할 수만 있다면 매우 저렴한 가격으로 낙찰을 받아
큰 이익을 볼 수 있단다.

핵심은 싸게 사서 최소한 제값을 받고 팔거나 오른 가격에 파는 것,
이것이 투자의 핵심임을 기억하기 바란다.

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아빠가 들려주는 부동산 투자의 기술